不動産を売却する際、
売主様は２件の契約事がございます。
①不動産販売活動に入る前に不動産会社とする
不動産媒介契約
②買主様と交わしていただく
売買契約書
今回YouTubeで紹介しているのは、
①不動産販売活動に入る前に不動産会社とする
不動産媒介契約
不動産売却にあたり皆さん一番悩まれるのが
任せる不動産会社の選定
そして、媒介形態について。
まず言える事は、
不動産会社の選定を間違えると大損する可能性大ですよ。
という事。
弊社でも過去にお取引させていただいた売主様で
「大手不動産会社に任せれば何とかなるかなーと思ってたんです…。」
と言われる方が約三分の一の割合でいらっしゃいます。
まずは任せる不動産会社の選定から！
長々となりましたが、
それほどまでに大切な資金計画を大きく左右するのです。
話を戻して媒介契約について。
不動産会社と結ぶ媒介契約は３種類から選んでいただけます。
①専属専任媒介契約
・不動産会社１社のみに依頼する
・不動産会社は５営業日以内に
預かった不動産情報をレインズに掲載する義務がある
・不動産会社は１週間に１回売却活動の報告義務がある
＝大きなデメリット＝
・売主様は自分自身が買主様を見つけたとしても
不動産会社を通す必要があり、
自分の資産なのに勝手に売れない
（自己発見取引ができない）
・上記の理由から不動産会社は、
自分たちに確実に利益が生じるため
売主様に不利益が生じる「囲い込み」をされやすい
②専任媒介契約
・不動産会社１社のみに依頼する
・不動産会社は７営業日以内に
預かった不動産情報をレインズに掲載する義務がある
・不動産会社は２週間に１回売却活動の報告義務がある
・売主様は自己発見取引が可能
＝大きなデメリット＝
とくになし
③一般媒介契約
・不動産会社複数社に依頼する
・売主様は自己発見取引が可能
＝大きなデメリット＝
不動産会社は業務上特段の定めがない事と、
不動産会社は確実な利益の見込みがないため、
預かって約１ヶ月程で広告活動や売却活動の手を抜かれることが多い。
売り時を逃してしまう。
昔はレインズに登録することの特段の定めがなかったようで、
一般的には③一般媒介契約が推奨されていたようです。
不動産会社からすると、
利益の見込みが薄い③一般媒介契約は
担当営業マンも１～２ヶ月程度で広告活動に手を抜かれている物件をしばしばお見掛けします。
不動産売却を売主様の代わりに
手となり足となり動くのは不動産営業マンです。
動画内で髙橋社長が
「うえますだけ好きで一途な男の子と
うえます以外にも複数の女の子を好きな男の子
どっちの方がいいの？」
という質問に合った通り、
信頼して自分にだけ任せてくれる売主様の方が
不動産営業マンも「売主様のために頑張ろう！」と思うのです。
かといって、①専属専任媒介契約は一見したら、
不動産会社に対する規制が厳しいように見えますが
実態は全く違います。
最大のデメリットは
「売主様が売主様の不動産売却を自分ではできなくなってしまう」
ということです。
経験や事例は少なかれ
「親族が買うことになりました！」
「近所の方が買うことになりました！」
「友達が買うことになりました！」等
売主様自身が自分で買主様を見つけることはございます。
仲介手数料は安いものではございません。
払わなくてもいいのであれば払う必要のないお金です。
①専属専任媒介契約は不動産会社の利益最優先と言っても過言ではないでしょう。
売主様が買主様を見つけられたのであれば、
売主様が望まなければ不動産会社の介入は不要です。
〖結論〗
おすすめは②専任媒介契約！
１社を選定し売却をお任せしましょう。
絶対やめとけ。と思うのは①専属専任媒介契約！
②専任媒介契約で十分。
売主様に無駄な縛りや決まりをつけてまで
売却活動するもんじゃない！
売主様の不動産は売主様の資産です。
不動産会社にいらぬ利益をもたらす必要はございません。
以上
動画解説させていただきました！
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